VORREI APRIRE UN B&B/AFFITTACAMERE

AIUTO!!! STO VALUTANDO L'ACQUISTO DI UN AFFITTACAMERE A ROMA CENTRO A 200MT. DA PIAZZA DI SPAGNA. LA STRUTTURA E' OPERATIVA DA 2 ANNI, LA VENDONO PERCHE' GLI ATTUALI GESTORI HANNO ALTRI LAVORI ED IMPEGNI FAMILIARI E NON RIESCONO A GESTIRLA BENE. VOGLIONO € 140.000 TRATT. CREDO FINO A € 110.000 COME BUONUSCITA ED AVREI € 2.700 DI AFFITTO MENSILE PER 8 ANNI OLTRE LE ALTRE SPESE DI GESTIONE E DI AMMORTAMENTO DEL CAPITALE INVESTITO (CIRCA € 1.000 AL MESE FIGURATIVO). L'APPAERTAMENTO E' DI FASCIA MEDIO/ALTA ED I PREZZI IN ZONA MEDIAMENTE SI ATTESTANO INTORNO AI €150-170 A CAMERA PER NOTTE. SONO 3 STANZE CON BAGNO IN CAMERA. C'E' ANCHE UNA PICCOLA SALETTA COLAZIONI ALL'INGRESSO. DATEMI UNA MANO A CAPIRE PER FAVORE VISTO CHE QUESTI BUSINESS SONO UN PO' A SCATOLA CHIUSA. AD ESEMPIO QUANTO AMMONTANO I PRINCIPALI COSTI DI GESTIONE? SITO WEB, PULIZIA, LAVANDERIA, ECC? IO LO FAREI IN PRIMA PERSONA COME ATTIVITA' PRINCIPALE. SECONDO VOI MI CONVIENE FARE QUESTO INVESTIMENTO? IO LA VEDO DURA MA POSSIBILE. GRAZIE ANTICIPATAMENTE. GIOVANNI.

ciao Giovanni...innanzitutto spero che tu abbia un pò di tempo per prendere questa decisione...non avere fretta! Da come scrivi mi sembri un pò agitato e queste scelte di vita vanno ben ponderate.

La prima cosa da sapere è se intendi gestire tutto da solo o se hai qualcuno che ti aiuterebbe...se i precedenti proprietari non ce la fanno...tu ce la faresti da solo?

I costi di gestione variano molto in base a quello che fai fare e a quanto invece fai tu in prima persona...per esempio le pulizie e il lavaggio e la stiratura della biancheria...io faccio tutto da sola (tranne un piccolo aiuto per stirare e non sempre)...se fai fare, ovviamente il costo aumenta.

Il prezzo di quelle camere mi sembra altissimo, per essere un B&B!

Sei sicuro che lavorino?

Ciao!
Roberta

Grazie della risposta Roberta, non sono agitato, cerco di ponderare bene tutto.
l'attività è un affittacamere e non un b&b, la gestirei da solo per ora, non farei pulizia e lavatrici per questo ho chiesto un'idea dei costi mensili anche i costi per il web tra sito e portali.
i prezzi anche a me sembrano alti ma ho fatto una ricerca e in quella zona e sono quelli i prezzi medi, sono andato io di persona presso alcuni affittacamere in zona, chiedono in alta stagione anche 250/260 euro a notte per camera!
che lavorino non lo so di certo, avrò un incontro a breve con l'agenzia per valutare i bilanci e documenti.
quanti sono i giorni medi al mese di lavoro secondo te (18/20gg)?
in totale avrei circa 5.000 euro al mese di costi, secondo me troppo, però a quei prezzi...! che ne dite è verosimile. grazie. giovanni.

Ciao Giovanni!
Intanto verifica con attenzione i redditi dichiarati in questi ultimi anni.
Per quanto riguarda i costi, lo stesso: solo tirando fuori la documentazione dei costi di gestione, in possesso degli attuali proprietari, ti potrai render conto se il gioco vale la candela.
Considera poi che dovrai versarti anche i contributi previdenziali.
Quanto ai prezzi praticati, nulla da dire: dipendono in primis dalla zona (e piazza di Spagna penso li valga tutti), dal mercato, dalla tipologia di attività, dalla tipologia di clientela che finora si sono fatta, dai servizi e dall'ambiente offerto.Sempre stata convinta che la qualità e gli ambienti esclusivi abbiano il loro giusto prezzo, determinato anche dalle spese di gestione, che in casi come il tuo, non sono noccioline, e nemmeno lontanamente rapportabili a chi affitta le camere della propria abitazione di residenza.A questo punto, visto che subentrerai ad una attività già avviata, ti consiglio di verificare anche su internet, la popolarità che questa finora ha riscosso da parte della clientela, negli appositi siti a recensione.Se è una struttura che lavora, la clientela ne parla, e oggi il passaparola di un tempo, si è traslocato sulle pagine web.Questo ti sarà utile perchè ti accollerai inevitabilmente tutti i meriti, ma anche i demeriti, almeno all'inizio.
Facci sapere,a presto.

Grazie della risposta Daniela,
molto pertinente, nei prossimi giorni prenderò visione dei documenti contabili e gestionali, anche se non certo
saranno veritieri al 100% cmq mi farò un idea.
si la struttura è presente sui portali ed ha un buon esito anche in termini di contatti web, resta il punto dei costi ma credo che con un prezzo medio di circa 150/170 euro a stanza per notte potrei farcela.
secondo la vs. esperienza x quanti giorni al mese in media posso fare il calcolo dei ricavi? oppure in un anno quanti giorni mediamente si potrebbe occupare una struttura di 3 stanze in Piazza di spagna?
grazie della vs. disponibilità e dei vs. suggerimenti
giovanni

Ciao Giovanni.
Penso che Piazza di Spagna sia una garanzia. Nonostante ciò un prezzo medio di 160 euro a notte penso debba essere "motivato" da "qualità" della casa e servizi aggiuntivi... e questo ha un costo. Credo che in alta stagione puoi chiedere così, ma non per tutto l'anno.
Quello che mi dà da pensare non è tanto l'investimento in iniziale, ma la cifra fissa mensile.

Per valutare le possibilità farei un calcolo annuale ipotizzando occupata una camera e mezza per 300 giorni e dandomi una cifra giornaliera di spese comprendendo le tasse ecc.

Noi, in zona nemmeno minimamente paragonabile, abbiamo valutato in 30/40 euro al giorno le spese fisse (in aumento, purtroppo), considera che noi non portiamo in pulitura e abbiamo solo un aiuto saltuario per le pulizie.

GIOVANNI ha scritto:AIUTO!!! STO VALUTANDO L'ACQUISTO DI UN AFFITTACAMERE A ROMA CENTRO A 200MT. DA PIAZZA DI SPAGNA. LA STRUTTURA E' OPERATIVA DA 2 ANNI, LA VENDONO PERCHE' GLI ATTUALI GESTORI HANNO ALTRI LAVORI ED IMPEGNI FAMILIARI E NON RIESCONO A GESTIRLA BENE. VOGLIONO € 140.000 TRATT. CREDO FINO A € 110.000 COME BUONUSCITA ED AVREI € 2.700 DI AFFITTO MENSILE PER 8 ANNI OLTRE LE ALTRE SPESE DI GESTIONE E DI AMMORTAMENTO DEL CAPITALE INVESTITO (CIRCA € 1.000 AL MESE FIGURATIVO).

Ciao Giovanni, caspiterina che prezzi ....
secondo me ti conviene far un mutuo acquistando un appartamento in zona meno cara, almeno i capitale è tuo e nessuno ci lucra su.... 140.000 o ribassati a 110.000 son davvero tanti per un 'attività agli inizi, se mollano, non credo sia quella la motivazione giusta... sono in perdita, e non ce la fanno a pagare l'affitto....

Un tempo quando avevo un 'attività commerciale, il valore dell'avviamento (licenza) si calcolava pari ai 3 ultimi redditi Irpef dichiarati... avendo questa attività solo 2 anni chiedi in base a cosa chiedono tanto...
buona uscita mahhhhhhhhh giusto per rientrarci con le spese ...credo

Pensaci beneeeee... non pensare alla zona... quella fa gola... ma poi

Gentili interlocutori,
riassumendo, dalle mie ricerche sia di persona che attraverso internet, vi informo che i prezzi delle case in zone centrali a Roma sono altissimi e per avere turisti bisogna necessariamente stare in centro o in zone vicine. I prezzi per l'acquisto di un appartamento di circa 100mq. si aggirano intorno a 750/900.000 euro, anche fare un mutuo per la metà significa una rata di euro 5.000 al mese! Gli affitti in zone centrali o prati (vaticano) sono intorno a 2.500/4.000 al mese per circa 100mq.
I prezzi di una stanza a notte a Piazza di Spagna sono in media 150 euro a camera a notte (non c'è molta differenza con gli hotel!) addirittura a 200mt. da P.zza di Spagna ho trovato vari affittacamere a 250/260 euro a notte, incredibile ma vero! e siccome l'affittacamere che vorrei rilevare si trova proprio in quella zona, credo che in media potrei applicare un prezzo di 150/160 euro a notte per camera, non credete? indipendentemente dai servizi offerti, ovviamente l'appartameto è ben rifinito ma non di lusso! Altrove i prezzi a Roma di b&b o affittacamere sono intorno a 80/100 euro a notte per camera.
La buonuscita richiesta è di 140.000 euro che scenderebbe a circa 120.000, l'affitto mensile è di 2.700 euro al mese per altri 8 anni, sono 3 stanze doppie con una piccola hall con angolo colazioni ma hanno la convenzione anche con il bar sottostante, l'attività è iniziata circa 2 anni fà (credo che sia troppo alto ciò che chiedono ma credetemi, a Roma tutti quelli che cedono quest'attività chiedono questa tangente di circa 100.000 euro!). L'attività fiscalmente risulta in perdita ma ovviamente nella realtà non è così ma non certo fa grossi affari!
A conti fatti avrei costi mensili di circa 5.000 euro al mese (compreso 1.000 euro di ammortamento del capitale iniziale che investirei) quindi costi vivi per circa 4.000 euro, ipotizzando 250 euro al giorno di ricavi x 20 giorni al mese, avrei un ricavo di soli 1.000 euro al mese che al netto delle imposte diventerebbe davvero poco. La zona è indiscutibilmente centrale a circa 250 mt dalla scalinata di Piazza di Spagna e dalla fermata metro, ma mi sa che devo rinunciare! Voi già esperti del settore cosa mi consigliate? Grazie ancora dei vostri consigli. Giovanni.

Ciao Giovanni, proviamo a fare un po' di conti, 3 camere, 150 euro al gg a camera x 365 gg, percentuale d'occupazione 70% (in quella zona puoi fare meglio ma anche peggio) significa un fatturato di circa 115 mila euro, l'Iva al 10%, quindi siamo a circa 105 mila euro, ipotizziamo che la metà di questo reddito entri grazie ai portali web ai quali paghi commissioni minime del 15%, quindi 7500 euro di commissioni (conteggiate sulla metà dei ricavi) quindi siamo sui 95 mila euro di ricavi (mille euro in più, mille euro in meno). Con 95 mila euro di ricavi e costi fissi di 60 mila euro avresti un utile lordo di 35 mila euro che, pagate le tasse, ti garantirebbero di sopravvivere, il rischio che corri è di avere sottovalutato i costi, dici di avere un affitto di 2700 euro e che metteresti in ammortamento a 1000 euro l'avviamento che ti chiedono i vecchi gestori, sei sicuro che con 1300 euro al mese copri tutti gli altri costi di gestione ? non hai dipendenti ? fai tutto tu, sabato e domeniche comprese, pulizie, check.in etc ect ?

Grazie dell'aiuto Pippo,
dunque all'inizio cercherei di fare tutto da solo con l'aiuto della mia ragazza, ma ho calcolato circa 700euro al mese per pulizie e chek e 400 per la lavanderia, poi altri 500 euro al mese per utenze e altri costi in tutti 1600 euro al mese, quindi 2700fitto+1100 amm.to+1600 altri costi= 5.400/5.500 circa ossia circa 65.00/70.000 di costi fissi annui
Insomma tutto sommato nella peggiore delle ipotesi guadagnerei uno stipendio di 1.000 euro netti/mese e nella migliore (a prezzi alti) 2.000 netti/ mese, di questi tempi uno stipendio netto di circa 1.500 non sarebbe male ma di certo non è il massimo per una famiglia di 2 persone in prospettiva 3! Che ne dite??? Grazie a tutti, siete molto preziosi con i vs suggerimenti. Giovanni.

Secondo me fate previsioni ottimistiche ( Pippo è un esperto di conti, vedo...e non solo!)
La zona è assolutamente meravigliosa, ma la concorrenza c'è eccome! Non farei troppo affidamento sui prezzi di internet io, ad esempio, scrivo 55 euro e faccio 45.
Amo Roma tantissimo e ci sono spesso, ho trovato B&B a 50 passi da fontana di Trevi a 120 euro in altissima stagione, attaccati al Pantheon a 100 euro.
Un hotel su Piazza Venezia fa offerte a 70 euro a notte in bassa stagione...
Continuo a dire che ci rifletterei molto bene. Se decidi di provarci, sicuramente devi abbattere le spese...ad esempio facendo da soli le pulizie e parte della biancheria.
Considera anche che la manutenzione della casa costa e qualcosa si rompe sempre...idraulico ed elettricista ecc. li vedrai molto spesso
Scusa se sono indiscreta, andresti da Piazza di Spagna verso Via del Corso? In quella zona credo che B&b non ce ne sia quasi per niente o almeno io non ne ho mai trovati.

Teresa aprirei all'nizio di Via del Babuino verso P.zza di Spagna ed i calcoli fatti sono intorno a euro 150 compreso IVA che, appunto come dici tu 100/120 in centro, non è così lontano 140/150 euro a camera/notte compreso prima colazione, a Via Mario dè Fiori ossia alle spalle di Via del Babuino vi sono affitacamere tutti intorno a 170/250 euro!!! cmq se abbasso al di sotto di 140 euro certo non ce la farei. che mi consigli? ne vale la pena? grazieeeeeeee.

parti molto, molto, molto, risicato, com'è questo posto a livello di arredi e attrezzature, come giustificano un avviamento di 100 mila euro ? hai la possibilità di tenere i prezzi più alti, di arrivare in prospettiva a 200 euro a notte ?

Consigliare è una parola grossa!
Ti posso dire quello che farei (considera che i friulani sono attenti al soldo quanto i genovesi e non amano il rischio) rifarei tutti i conti e , tolto TUTTE le spese, lascerei perdere se dai conti (considerando 350 giorni l'anno a metà capienza a 140 a notte)non mi risultassero 3000 euro netti...visto che poi per una ragione o per l'altra calano sempre

dimenticavo, 500 euro al mese, 6000 euro l'anno per utenze, commercialista, pubblicità, spese di manutenzione dell'appartamento, etc etc mi sembra sinceramente troppo poco