Aprire un B&B a Roma

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aprire o non aprire

Messaggio  rossana il Gio Apr 02, 2015 9:08 am

Grazie a tutti per i consigli io ho già il secondo bagno perche al piano di sopra ho 2 camere un ingresso ed un bagno quindi sarebbero completamente isolati però devono entrare passando dal un'unica porta. E' per questo che pensavo ai lavoi.
L'ideale sarebbe sistemare un po e vedere come va con le persone in casa....
Vedremi grazie ancora siete molto gentili
Rossana

rossana
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prossima apertura b&b ROMA sud

Messaggio  Alessio87 il Mer Ago 26, 2015 7:05 pm

ciao a tutti sono Alessio, 28 di Roma, e sono capitato qui come molti di voi per reperire utili consigli visto che sono in procinto di aprire un b&b. ed allora eccomi qui a porvi qualche domanda da futuro collega :)

ho deciso di dedicarmi a tempo pieno all'attività di b&b in quanto dispongo di un appartamento di proprieta ben tenuto di 95mq a roma sud, zona basilica san paolo, a cavallo tra metro marconi e metro san paolo. oltre ovviamente a tanta buona volonta e all'affinita col tipo di lavoro e la mia persona :)
ho gia verificato i requisiti con l'architetto e ci sono tutti. l'appartamento è cosi strutturato. singola da 9mq,
doppia da 15mq (e a seguito di eventuali lavori altra doppia con zona comune) per il momento senza tirar su pareti sono una doppia e una singola insomma.

Domande:
1) prima di tutto (posto che svolgero questa attivita a tempo pieno) il posto secondo voi è buono? si tratta di una zona limitrofa al centro e polo universitario (ho almeno 5 sedi nel raggio di 1 km) ovviamente pubblicizzero' il b&b nei principali siti, agenzie di viaggio della zona, con sito indicizzato su google e quant'altro serve. (ho fatto il commerciale quello non dovrebbe essere un problema, almeno spero)

2) non mi è ancora chiaro se ho l'obbligo di abitare nel b&b. ovviamente prendero' la residenza e ci sara una cameretta non affittata che potrei simulare come mia residenza ma all'atto pratico abiterei altrove, ma cmq nello stesso complesso condominiale.

3)spazio comune: anche qui non mi è chiaro. l'architetto mi ha assicurato che non è obbligatorio ma leggendo vari post sembra che servano 14 mq (non piu 12). come funziona? in futuro ho previsto di inserire lo spazio comune, devo solo buttare giu una parete e tirarne su un altra, ma vorrei capire se è obbligatorio averlo.

questi sono i miei nodi piu cruciali perche per il resto mi sto facendo un idea sui vari costi di gestione e altri aspetti che all'inizio sottovalutavo.
ho un ultimo problema sul quale mi sto informando non so se qualcuno qui potra aiutarmi magari avendo avuto la stessa esperienza.

l'appartamento è attualmente affittato a delle lavoratrici con un contratto di locazione transitorio di 12 mesi. ora io vorrei liberare casa per gennaio essendoci il giubileo non voglio farmi scappare troppe settimane. so che normalmente devo dare un preavviso di 6 mesi. ho letto la legge ma non è chiara su un punto. nel caso in cui io debba prendere la residenza nell'abitazione locata (il mio caso) se sia previsto un pravviso piu breve.

vi ringrazio anticipatamente :)

Alessio87
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b&b roma sud

Messaggio  Alessio87 il Mer Ago 26, 2015 7:08 pm

ah dimenticavo. dispone di un bagno in comune e uno di servizio

Alessio87
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Marcobb il Gio Ago 27, 2015 9:27 am

Benvenuto Alessio! Rispondo ai tuoi punti per quel che posso:
1) la zona, secondo me, è buona: l'importante è che la fermata metro sia facilmente raggiungibile a piedi e per la mia esperienza per gli ospiti che non hanno l'esigenza assoluta di alloggiare nel centro storico qualche fermata di metro non è un problema.
2) Sì, sei obbligato ad avere la residenza formale e ad alloggiare effettivamente nel b&b; se simuli, commetti un illecito e in caso di controllo sei soggetto a sanzioni. Se non vuoi abitare nell'appartamento non dovresti aprire un b&b ma un affittacamere.
3) Purtroppo, se prevedi di avviare le pratiche per l'apertura nei prossimi giorni ti troverai in un periodo di transizione tra la normativa del 2008/2009 e quella nuova che dovrebbe entrare in vigore entro il 31 dicembre 2015, pertanto ci sarà confusione. Peraltro mi pare non sia ancora chiaro se il testo che circola e che trovi anche su questo sito sia già "definitivo" o se ci saranno ulteriori discussioni con possibilità di modificarlo. Comunque quando presenterai la SCIA dovrai allegare una planimetria certificata da un professionista abilitato e se l'appartamento non ha i requisiti richiesti (ad esempio lo spazio comune) non ti autorizzano.
Per quanto riguarda le attuali inquiline, non saprei cosa suggerirti se non di farti assistere da un'associazione di piccoli proprietari, in modo da essere sicuro di compiere tutti i passi corretti.
In bocca al lupo!

Marcobb

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Alessio87 il Gio Ago 27, 2015 10:31 am

grazie marco, per le risposte. altro mio dubbio era appunto l'eventualita di apri un affittacamere anziche un b&b. voi quali fattori avete preso in considerazione per questa scelta di fronte alla quale anche voi penso abbiate un po titubato?

l'idea che mi sono fatto io è che forse un b&b può attirare piu persone per via della colazione per la possibilita di pernottamenti anche per una singola notte. l'archittetto mi consiglia vivamente l'affittacamere o casa vancanze. dal regolamento regionale del 2008 non si evince nessuna sostanziale differenza tra b&b e affittacamere, la definizione infatti specifica questo :

"1. Ai fini del presente regolamento si intendono per:
a) “affittacamere”, le strutture ricettive composte da non più di sei camere, ubicate in
non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, collegati
funzionalmente tra loro, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi
complementari. L’utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio
di destinazione d’uso ai fini urbanistici;"

questo cosa vuol dire?

serve la partita iva per l'affittacamere? ho l'obbligo di residenza? posso/devo somministrare colazioni?

nel caso in cui aprissi un b&b e dopo un certo periodo volessi trasformarlo in affittacamere o viceversa avrei la possibilita di farlo?


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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Marcobb il Gio Ago 27, 2015 11:22 am

Secondo la normativa 2008/2009 l'affittacamere si poteva fare SOLO con P.IVA. L'affittacamere NON comporta l'obbligo di residenza. Essendo a conduzione "professionale" non prevede il periodo di chiusura obbligatoria. Ora bisognerà vedere cosa prevede la prossima normativa per valutare quale tipologia si adatta maggiormente alle esigenze di ciascuno. Le "trasformazioni" credo siano sempre possibili ma, ovviamente, richiedono l'avvio di una nuova pratica e la ripresentazione della documentazione.

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Alessio87 il Gio Ago 27, 2015 11:44 am

perche anche leggendo qui sul forum ho trovato pareri discordanti. c'è chi parla di affittacamere con partita iva chi di affittacamere non professionale e quindi senza partita iva, chi dice che l'affittacamere debba servire colazione e avere spazio in comune di 14mq e chi dice il contrario. in caso presso quale ufficio mi consigliare di recarmi? APT?

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Gina il Gio Ago 27, 2015 12:16 pm

Ciao Alessio,
Tanto per creare piu' confusione, ogni regione ha leggi differenti. What a Face
Qui in Toscana ad es. Si puo' aprire come affittacamere, con p.i. Oppure non professionale. Se si decide di offrire la colazione, pur rimanendo affittacamere, ci possiamo definire B&B.
Di solito nelle altre regioni il B&B esiste solo in forma non professionale, con solo tre camere, mentre un affittacamere, solo con p.i. E arriva a 6 camere. Puo' dichiarandolo in fase di scia, offrire servizi aggiuntivi, quali colazione, uso cucina, pasti... Con i dovuti permessi.
Pero' ripeto, ogni regione ha differenze in qualche norma, quindi devi cercare nella legge regionale del luogo dove aprirai. cou30

Ps
Se le inquiline impugnano il contratto sei fritto. Converrebbe trovare un accordo tra voi, magari uno sconto, ma fatti consigliare da qualcuno esperto negli affitti.
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Dubbi sulle leggi B&B di Roma

Messaggio  SpreadYourWings il Ven Ott 09, 2015 7:32 pm

Ciao a tutti e complimenti per il forum!
Sono a buon punto, sto per presentare la SCIA per aprire il mio B&B a Roma. Ho trovato tante info utilissime, ma spulciando tra i vari topic non ho ancora chiarito i miei dubbi su alcune leggi del comune di Roma.
Su modulo da inviare al SUAR ci sono punti che, per mia ignoranza in materia, non riesco a comprendere.
1. Per un B&B gestito in forma imprenditoriale è obbligatoria un'area comune di 14mq? Se davvero fosse così, si potrebbe indicare come tale un'area che comprende cucina+terrazzo?
2. L'assicurazione per i rischi di responsabilità civile è obbligatoria?
3. Nella relazione tecnica asseverata che deve compilare un tecnico, c'è il punto 7, in cui si parla di conformità di igiene, sanità e sicurezza. Ebbene, si fa riferimento ad Autorizzazioni sanitarie e nulla osta da parte dell'ASL. Ma sono obbligatorie anche non manipolando e somministrando alimenti agli ospiti.
Ringrazio tutti quanti vorranno rispondermi e non vedo l'ora di avere tutti i requisiti per effettuare la registrazione a questo forum!

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Dubbi sulle leggi B&B di Roma

Messaggio  SpreadYourWings il Ven Ott 09, 2015 10:54 pm

Scusate, intendevo attività NON imprenditoriale...Buona notte :)

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  ValeriaC il Ven Ott 09, 2015 10:57 pm

Ciao SpreadYourWings,
arrivi in un momento di massima confusione perché , come saprai, il regolamento regionale è appena cambiato.
Comunque:
1) spazio cucina+terrazzo secondo me non vale per i 14mq
2)sì, è obbligatoria
3)penso di sì, che non c'entri con la manipolazione degli alimenti, ma ti conviene informarti meglio presso gli uffici preposti.
In bocca al lupo!
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  SpreadYourWings il Sab Ott 10, 2015 3:12 pm

Grazie mille per avermi risposto, Valeria!
Eh sì, in questo periodo è un po' più dura aprire, districandosi tra leggi nuove e vecchie...E' strano come ossevando i vari B&B, pochissimi tra loro hanno questo benedetto spazio comune. Mi informerò in via Parigi. Nel frattempo, aspetto qualche altro suggerimento dai gestori romani :)

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  ValeriaC il Sab Ott 10, 2015 3:27 pm

SpreadYourWings, ma sono anni che l'ufficio del turismo non è più in via Parigi! È in via di san Basilio, dietro Piazza Barberini.
Per esempio nemmeno io ho lo spazio comune di 14mq, semplicemente perché quando ho aperto io non era ancora richiesto. Cioè, bastava uno spazio tipo corridoio e altri spazi sommati, mi sembra. Nemmeno mi ricordo più!
Un po' come adesso, che le strutture con autorizzazione ottenuta prima dell'11 settembre possono stare aperte sempre (casa vacanza) o chiudere solo per 60 giorni (B&B) e quelle che aprono adesso devono chiudere rispettivamente 100 o 120 giorni.
Assurdo no? :-(
Questo fino al 2017, poi la chiusura varrà per tutti.
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Angela18 il Sab Ott 10, 2015 11:47 pm

Ciao, per quanto riguarda il parere dell'asl qui in Veneto devi fare anche una Scia sanitaria. La domanda si fa sempre nel portale suap allegando le piantine, poi metti il numero di registrazione nella scia amministrativi. È un semplice parere igienico sanitario che l'asl rilascia facendo a volte le verifiche sul campo.
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  SpreadYourWings il Mer Ott 14, 2015 5:54 pm

Avevi ragione, Valeria: lo spazio comune è obbligatorio, può essere la cucina ma non il corridoio...Grazie di aver condiviso la tua esperienza. Ahime, hai ragione, per le nuove aperture, il fermo è di 120 gg.
Angela, grazie anche a te! :) A Roma, non è necessario, si apre con la semplice SCIA al comune..
Quanti documenti, regà! Very Happy Speriamo di farcela prima possibile...

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Robert3114 il Gio Ott 15, 2015 2:44 am

Ciao a tutti..Vi leggo da molto in quanto in procinto di fare "il salto" aprendo un B&B nei pressi di Roma..
Vorrei quotare l'utente @ValeriaC riguardo i giorni di chiusura annuali..Saranno 120 giorni nel 2016..? e dal 2017 torneranno ad essere 60(se nn esso) o quanti..?
Volevo poi se chiedere se è buona regola dormire nel B&B o se la notte si può lasciare incustodito anche con ospiti all'interno..
Ho letto nelle risposte precedenti che legalmente è obbligatorio visto che è prevista la residenza in loco,ma il B&B nn sarebbe la casa dove risiederebbe la mia famiglie e che dista pochi km dal B&B,quindi se nn fosse strettamente necessario qualche sera la passerei a dormire a casa e qualche sera rimarrei a dormire al B&B..
Un'ultima domanda..Vorrei poter capire,naturalmente a grandi linee,la proporzione delle spese di gestione,quindi lavanderia colazioni, bollette e tasse e quant'altro, sul prezzo di una camera,che potrebbe essere di 80 euro diciamo..
Spero di avere qualche chiarimento e di nn aver fatto domande troppo complesse..Grazie..

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  ValeriaC il Ven Ott 16, 2015 10:45 am

Ciao Robert,
i giorni di chiusura saranno 120 nel 2016 solo per le nuove strutture e dal 2017 anche per le vecchie.

Be', devi prendere per forza la residenza nel B&B e dovresti viverci. Poi ti organizzi come vuoi, non credo sia scritto da nessuna parte che non ti possa allontanare. A me è capitato di partire, ma ho lasciato qualcuno di estrema fiducia a casa, del resto è veramente casa mia, ci sono tutte le nostre cose. ma devi essere pronto ad andare per qualsiasi necessità degli ospiti.
In ogni caso, io sono fiscale, ma a Roma molti prendono la residenza nel B&B e poi non ci vivono...

La proporzione delle spese davvero non te la so dire, anche perché non l'ho mai veramente calcolata per me.
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Daniele il Ven Ott 16, 2015 11:02 am

Robert, nel tuo caso non si tratterebbe di un vero B&B ma di un affittacamere...... e a quel punto lo puoi fare in forma professionale, senza obblghi di residenza ne giorni obbligatori di chiusura.
E sopratutto meno stress per te, che potresti tranquillamente dormire a casa tua ogni notte, se vuoi.
Un mio caro amico ha fatto cosi', creando una societa' Srl ad hoc per la gestione (lui e' un dipendente pubblico..) e in questo periodo sta brigando per aprire la sua terza struttura ricettiva, nessuna delle quali e' casa sua.

Per quanto riguarda le spese di gestione posso assicurarti che non e' possibile fare una previsione accurata ma solo un consuntivo alla fine di ogni anno, le variabili sono talmente tante e spesso inaspettate......
Considera comunque che di questi tempi viene considerato un OTTIMO risultato un ricavo netto di 5 euro su ogni presenza effettiva, tanto per darti un'idea........
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  ValeriaC il Ven Ott 16, 2015 11:30 am

Penso che Dany ti abbia dato un ottimo consiglio, studiati solo bene tutto quello che comporta l'apertura della partita iva... pale
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Robert3114 il Sab Ott 17, 2015 4:08 am

Intanto grazie x le risposte..siete davvero gentilissimi..smil: ..Per quel che riguarda l'affittacamere ci avevo pensato,ma credo che le spese lieviterebbero molto a scapito dei profitti..A questo proposito vorrei dire che la frase "Considera comunque che di questi tempi viene considerato un OTTIMO risultato un ricavo netto di 5 euro su ogni presenza effettiva" nn credo di averla capita bene..Il guadagno effettivo sarebbe di 5 euro a presenza..? spero di no...anche xchè leggendo in giro mi sembra di capire che è molto difficile avere tutte le camere occupate in tutti i giorni in cui è consentito stare aperti, ed il fatto della chiusura di 120 giorni l'anno nn faciliterà certo le nuove aperture e credo dal prossimo anno neanche quelle vecchie...

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Daniele il Sab Ott 17, 2015 10:07 am

Robert3114 ha scritto:Intanto grazie x le risposte..siete davvero gentilissimi..smil: ..Per quel che riguarda l'affittacamere ci avevo pensato,ma credo che le spese lieviterebbero molto a scapito dei profitti..A questo proposito vorrei dire che la frase "Considera comunque che di questi tempi viene considerato un OTTIMO risultato un ricavo netto di 5 euro su ogni presenza effettiva" nn credo di averla capita bene..Il guadagno effettivo sarebbe di 5 euro a presenza..? spero di no...anche xchè leggendo in giro mi sembra di capire che è molto difficile avere tutte le camere occupate in tutti i giorni in cui è consentito stare aperti, ed il fatto della chiusura di 120 giorni l'anno nn faciliterà certo le nuove aperture e credo dal prossimo anno neanche quelle vecchie...

Hai capito benissimo........ e di solito non si riesce ad arrivare a quella cifra........ Se poi hai da pagare l'affitto e' piu' facile metterci soldi che guadagnarne........ Sad Sad Sad Sad
Qui su Pisa negli ultimi mesi c'e' un sacco di gente che sta cercando di vendere B&B che non stanno rispondendo alle loro aspettative........
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Robert3114 il Sab Ott 17, 2015 2:18 pm

Certo quello che dici nn è molto confortante,specialmente riguardo il rientrare delle spese di un affitto..Infatti il progetto sarebbe quello di affittare un appartamento-villino con almeno 4 camere(una sarebbe la mia naturalmente) e cercare di tirarci fuori un utile..La zona in teoria potrebbe dare buone prospettive essendo in prossimità di un aereoporto, ma da quel che dici sembra essere davvero dura specialmente i primi tempi quando il B&b nn avrà certo le camere sempre piene,sempre che nei mesi-anni a venire si possa arrivare ad avere sempre tutte le camere occupate..Nn sò,poi, se nel tuo prospetto di "profitto effettivo" (5 euro) smil può influrire anche il prezzo della camera..E sempre riguardo al profitto da te citato,intendevi al netto delle spese o al netto delle spese e delle tasse..? smil

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Daniele il Sab Ott 17, 2015 10:02 pm

Al netto di spese, naturalmente........ e se ti va bene. Le tasse le dovrai pagare poi a seconda del tuo imponibile, in cui i ricavi del B&B sono solo una delle voci.
Calcola che con 3 camere, 6 posti letto, 120 gg di chiusura puoi avere un massimo teorico di 1440 presenze annuali, con un ricavo teorico massimo di circa 7200 euro, da tassare.
E occhio che il massimo numero di presenze e' utilizzato anche dall'Agenzia delle Entrate per le loro verifiche.......... Cool Cool Cool Cool Cool
Nella realta' una volta avviati si riesce ad arrivare, se va bene, ad un riempimento effettivo del 65-70%......
Fatti tu due conteggi........
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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Robert3114 il Sab Ott 17, 2015 11:54 pm

Intanto ringrazio ancora x le delucitazioni che mi stanno aiutando a capire dinamiche che mi erano fino ad oggi sconosciute...
Riguardo ai ricavi del B&B che "sono solo una delle voci del tuo imponibile" vorrei capire quali sono le altre voci..Io in questo momento sono disoccupato e quindi se fosse nn avrei altri redditi al di fuori del B&B..E poi il valore di riempimento effettivo del 65-70% è un valore su cui si attestano più o meno tutti i B&B o è frutto di una tua stima personale..Chiedo giusto x curiosità..Nn c'è possibilità di arrivare ad una percentuale più alta..?

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Re: Aprire un B&B a Roma

Messaggio  Anita il Dom Ott 18, 2015 10:45 am

Aggiungo che in questo periodo di crisi le presenze sono calate tantissimo anche a Roma........
anche questo è da considerare eh!
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