Problemi con il condominio

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B&B e vicino di casa

Messaggio  18lor81 il Mar Ago 10, 2010 4:33 pm

Ciao a tutti,
mi presento; mi chiamo Loris e vivo a Sirmione sul lago di Garda. Ultimamente sto meditando di riciclare le camere dei miei ragazzi che ora sono già fuori casa per creare un piccolo Bed & breakfast. il problema è quello che casa mia è un bifamiliare e mi chiedevo se dovessi informare o ottenere una qualsiasi tipo di autorizzazione o nulla osta dal mio vicino di casa. non vorrei intraprendere questa nuova avventura facendo già un primo passo falso. Ergo vi sarei molto grato se qualcuno mi sapesse indicare quali obblighi sono tenuto ad osservare nei confronti dei miei confinanti.

Grezie mille a tutti
Loris

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Anita il Mar Ago 10, 2010 4:52 pm

Ciao Loris, benvenuto nel nostro forum e ti auguro di cuore davvero di realizzare il tuo progetto ed entrare poi qui come iscritto.
Allora: stesso tua situazione e con vicini antipatici e quindi bene informata; se non hai nessuno spazio comune con i tuoi confinanti non sei tenuto a comunicare niente; se invece hai uno spazio comune, che so, l'entrata o la rampa del box, qui nel lazio è necessario mandare una raccomandata in cui si COMUNICA l'intenzione di aprire il B&B: Nulla può fare comunque il tuo vicino, perchè se il costruttore all'epoca non ha messo nel regolamento il divieto a fare attività del genere, tu puoi fare nei tuoi spazi privati ciò che vuoi; se il costruttore invece ne ha espressamente fatto divieto non puoi fare niente se non hai l'autorizzazione del tuo vicino. Credo comunque che essendo una bifamiliare e non un condominio, il costruttore non abbia fatto niente. Informati comunque se anche nella tua regione è così perchè il regolamento sull'apertura del B&B varia da regione a regione.
Tienici informati!!!!! cou
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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Roberta il Mar Ago 10, 2010 6:12 pm

Ciao Loris! Io sono a Montichiari! Siamo quasi vicini di casa!

Sirmione è meravigliosa (in che zona sei?), io ho fatto lì le foto per il mio album di nozze!
Invito tutti ad andarci è un posto magico!
Infatti ci mando tutti i miei ospiti e tornano molto soddisfatti dalla gita.

Per la tua domanda non ti posso dare una risposta certa, perchè non mi interessava la cosa quando ho aperto; ma credo che anche in Lombardia valga quanto detto da Anita qui sopra.

Dai...continua col tuo progetto...io ho aperto alla fina dello scorso anno e sono contentissima! cheers cheers cheers
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aprire un B&B......ma che caos!!!!!!

Messaggio  LauraLau il Sab Giu 18, 2011 11:45 am

Buongiorno a tutti, vi leggo da un pò di tempo e devo dire che siete veramente un bel gruppo!!!! I vostri battibecchi mi fanno morire dal ridere........Ma soprattutto siete sempre gentili, cortesi....ed esperti con tutti!!
Ho avuto modo di conoscere telefonicamente Anita....eh si....ho già "ammorbato" anche lei!!!! Embarassed E mi ha parlato benissimo di tutti voi!!!
Ok arrivo al dunque!!!
Stò cercando di intraprendere questa attività dopo un pò di vicissitudini (perdita del lavoro dopo 20 anni!! Sad ), Sono dalla mattina alla sera....anzi...notte...incollata ad internet a leggere tutto ciò che riguarda i B&B....leggi...decreti....autorizzazioni....forum......ma che caos!!!!!
Ora l'ultimo problema è con il regolamento di condominio!! Io e la mia amica stiamo prendendo un appartamento in affitto con un immobiliare, e dopo aver chiesto mille volte il regolamento, finalmente è arrivato!
E' intestato così "Regolamento di condominio del Fabbricato sito in Roma, Via xxxxx - Approvato dall'Assemblea Condominiale il 27/03/1975", e nell'articolo DIVIETI c'è scritto: E' vietato
a) in modo assoluto di destinare gli appartamenti ed i locali dell'edificio aventi accesso dall'androne comune, ad uso di ufficio pubblico, di attività che comportino afflusso eccessivo di estranei, di sanatorio, di gabinetto di cura ed ambulatorio per malattie infettive o contagiose, di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo, di scuola musica...ed in generale a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene ed al decoro dell'edificio
b)indipendentemente dal disposto della lettera a) di destinare, in tutto in parte, gli appartamenti e loro pertinenze ad uso comunque diverso dall'abitazione o da ufficio professionale privato, salvo che ciò non sia preventivamente consentito dall'Assemblea con deliberazione motivata ed approvata con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 Cod. Civ.
La proposta di locazione con il relativo assegno l'abbiamo già fatta (alla proposta abbiamo fatto aggiungere la postilla "vincolato alla visura del regolamento di condominio"), e che l'immobiliare ora ci stà pressando perchè vuole la risposta da noi, anche se io le ho detto che ora mi devo informare.
Ahh.....dimenticavo di dirvi che al pian terreno c'è un medico!!!
Come mi devo comportare?? Dov'è la ragione?? Mi posso "attaccare" a qualche cosa che io non sò?? Tipo un articolo....legge.....insomma qualcosa!!!!
Vi ringrazio davvero tanto se potete aiutarmi!!! E scusate per la lunghezza!! inclass
Saluti,
Laura

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  diego_78 il Sab Giu 18, 2011 12:04 pm

Ciao Laura,
anche io mi sto muovendo per una attività di affittacamere a Roma, ho individuato un appartamento, mi è stato detto che il condominio non presenta ristrizioni inmerito ma devo ancora visionare il regolamento.
Nella tua casistica io lascerei assolutamente perdere, troppo esplicito il divieto all'attività di affittacamere contenuto nel regolamento condominiale.
Ciao
Diego

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 12:19 pm

Ciao a tutti...il quesito è giusto...secondo me tocca fare un pò di ordine nelle cose...chi legifera è lo stato...un condominio non può andare contro le leggi dello stato...se la tua regione prevede che puoi aprire un B&B in un appartamento da te preso in affitto con regolare contratto e NERO SU BIANCO che metti il proprietario a conoscenza della cosa e lui è daccordo non vedo perchè il regolamento di un condominio deve prevalicare un testo di legge...oltretutto non è necessario cambiare neanche la destinazione d'uso..

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 1:49 pm

...la mia esperienza personale....
..nel lontano 1974 i miei genitori hanno acquistato un appartamento nuovo dal costruttore..
..nell'atto di acquisto/vendita, una delle clausole, era quella di redigere un regolamento di condominio una volta venduti tutti gli appartamenti...
...in capo ad una anno i 9 proprietari hanno redatto il regolamento come da clausola predetta...
...si vietava quanto menzionato da Diego...
...sono trascorsi oltre 30 anni, sono entrati nuovi proprietari e, da tutti, il regolamento viene rispettato....hanno tentato in diversi (tra medici, dentisti, ragionieri ecc) a "scollarlo" ma la "comunita' condominiale" resiste.....hanno anche superato cause con avvocati....
..quando c'è la totale comunità, il regolamento condominiale prevale...
..in fin dei conti, il condominio è una piccola comunità con le sue regole.....

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  teresa il Sab Giu 18, 2011 1:55 pm

temo che il regolamento condominiale abbia valore, non ho esperienza diretta, ma si è sentito dire da molti

mi spiace, Laura!...spero che tu riesca a combinare

un grande in bocca al lupo!

_________________
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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  diego_78 il Sab Giu 18, 2011 2:23 pm

Molto spesso vengono rilasciate concessioni con la postilla "salvo diritti di terzi", in questo caso il condominio.

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 2:51 pm

mah...sarebbe da arrivarci a fondo una volta per tutte a questa faccenda...e penso che sia materia di dibattito legale...

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 3:29 pm

Beh pur essendo novellino vorrei dire la mia in quanto in parte il problema mi tocca..

Il mio caso è un pò diverso perchè sono proprietario dell'appartamento e nel regolamento condominiale (che credo sia datato 1980...) non cè alcuna menzione ad impedimenti di alcun genere (anche perchè a quell'epoca l'attività di B&B non esisteva o non era comunque normata...)

Come già detto in un altro post, io mi sono limitato a chiedere le autorizzazioni al Comune (con la DIA) e alla Provincia, presentando i documenti dovuti... poi ho fatto una comunicazione via email all'amministratore, informandolo che stavo adibendo a piccolo B&B una porzione del mio appartamento.

Preciso che nel mio palazzo ci sono 3 studi di commercialisti + 1 studio legale, tutte attività che comunque portano un pò di movimento nel palazzo..

Quello che mi sorprende un pò è che, nonostante abbia fatto comunicazione all'amministratore fino ad ora non ci sia stato alcun commento.
Mi sorprende perchè, un po come succede in tutti i condomini, l'amministratore ha i suoi "fedelissimi" all'interno del palazzo, e proprio da questi mi aspettavo qualche commento...

Due sono le cose: o hanno verificato e concluso che sono nel giusto, o vogliono farmi qualche sgradevole sorpresa.. d'altra parte i condomini sono un pò come Montecitorio, ci sono i falchi, le colombe, i franchi tiratori, gli inciuci, etc etc, tuttavia io sto sulla riva del fiume ad aspettare che passi il loro cadavere..

Twisted Evil Twisted Evil Twisted Evil Twisted Evil Twisted Evil

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 3:31 pm

E comunque aggiungo che sono d'accordo con quello che ha detto il saggio SIL cheers

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 5:04 pm

Il mio caso è un pò diverso perchè sono proprietario dell'appartamento e nel regolamento condominiale (che credo sia datato 1980...) non cè alcuna menzione ad impedimenti di alcun genere (anche perchè a quell'epoca l'attività di B&B non esisteva o non era comunque normata...)

Come già detto in un altro post, io mi sono limitato a chiedere le autorizzazioni al Comune (con la DIA) e alla Provincia, presentando i documenti dovuti... poi ho fatto una comunicazione via email all'amministratore, informandolo che stavo adibendo a piccolo B&B una porzione del mio appartamento.

Preciso che nel mio palazzo ci sono 3 studi di commercialisti + 1 studio legale, tutte attività che comunque portano un pò di movimento nel palazzo..
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Gabriele, allora puoi stare tranquillo....non essendoci richiami specifici nel regolamento (anche senza riferimento al BB) ed essendoci già altre attività non possono vietare nulla alle nuove attività..
..per cambiare regolamento, poi, serve l'unanimità dei condomini ed il totale dei millesimi...




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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 6:37 pm

Sil ha scritto:Ciao a tutti...il quesito è giusto...secondo me tocca fare un pò di ordine nelle cose...chi legifera è lo stato...un condominio non può andare contro le leggi dello stato...se la tua regione prevede che puoi aprire un B&B in un appartamento da te preso in affitto con regolare contratto e NERO SU BIANCO che metti il proprietario a conoscenza della cosa e lui è daccordo non vedo perchè il regolamento di un condominio deve prevalicare un testo di legge...oltretutto non è necessario cambiare neanche la destinazione d'uso..

Io ho aperto il B&B 6 anni fa, i condomini non si sono opposti ben sapendo che nulla era stato previsto nel regolamento condominiale. Il codice civile pone dei divieti e degli obblighi nei confronti di noi Condomini e Inquilini, che devono sottostare al regolamento condominiale.
Secondo me Laura vi conviene chiedere all'amministratatore del condominio se la vostra nuova attività " è vietata in quell'immobile" ,
in certe città benchè vi sia il silenzio assenso del regolamento condominiale gli uffici comunali competenti (a cui presentereste la DIA), richiedono il benestare scritto di tutti i condomini ( questo argomento era stato ampiamente dibattuto sul forum di Scivoletto, ben lo ricordo dato che ero diretta interessata).
Fossi in Voi Laura cercherei altro immobile senza vincoli.
In bocca al lupo bisou

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Giu 18, 2011 7:18 pm

Lucia ha scritto:
Sil ha scritto:Ciao a tutti...il quesito è giusto...secondo me tocca fare un pò di ordine nelle cose...chi legifera è lo stato...un condominio non può andare contro le leggi dello stato...se la tua regione prevede che puoi aprire un B&B in un appartamento da te preso in affitto con regolare contratto e NERO SU BIANCO che metti il proprietario a conoscenza della cosa e lui è daccordo non vedo perchè il regolamento di un condominio deve prevalicare un testo di legge...oltretutto non è necessario cambiare neanche la destinazione d'uso..

Io ho aperto il B&B 6 anni fa, i condomini non si sono opposti ben sapendo che nulla era stato previsto nel regolamento condominiale. Il codice civile pone dei divieti e degli obblighi nei confronti di noi Condomini e Inquilini, che devono sottostare al regolamento condominiale.
Secondo me Laura vi conviene chiedere all'amministratatore del condominio se la vostra nuova attività " è vietata in quell'immobile" ,
in certe città benchè vi sia il silenzio assenso del regolamento condominiale gli uffici comunali competenti (a cui presentereste la DIA), richiedono il benestare scritto di tutti i condomini ( questo argomento era stato ampiamente dibattuto sul forum di Scivoletto, ben lo ricordo dato che ero diretta interessata).
Fossi in Voi Laura cercherei altro immobile senza vincoli.
In bocca al lupo bisou


sono daccordo anch'io per semplicità di cose di cercare altrove...però per quanto riguarda i B&B nel condominio vorrei aggiungere due cose..secondo me non c'è mai stata una causa portata fino in fondo ...e spiego perchè...
un titolare di AUTORIZZAZIONE di B&B non di DIA possiede una vera e propria licenza a uso di legge nel territorio comunale....quando prende un appartamento viene sempre effettuato un contratto che deve essere conforme e destinato agli usi di legge....per fare un paragone ha i soliti diritti che un titolare di licenza commerciale che vuole aprire un negozio in un condominio in un fondo destinato a uso commerciale...a che titolo un regolamento di condominio può negare questi diritti? concludendo ...SE IL COMUNE PER RILASCIO DELL'AUTORIZZAZIONE NON PREVEDE IL BENESTARE CONDOMINIALE come può il condominio impedirtelo? se lo richiede decade tutto il discorso !!!

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Problemi con il condominio

Messaggio  giorgia il Mar Set 13, 2011 10:53 am

Ciao a tutti Very Happy

Vorrei aprire un bed and breakfast nel mio appartamento,nella citta di roma.
Prima di tutto sono andata a leggermi il regolamento del mio condominio e l'art. 4 recita cosi.

"è fatto divieto di adibire il proprio appartamento a scuola,ambulatorio,sede di partito,assicurazioni e QUALUNQUE ALTRO UTILIZZO CHE CREI TURBATIVA O CONFUSIONE..."

Ora, non vengono mensionati i bed and breakfast, xro' parla di turbativa o confusione... Question

un b/b non credo crei confusione dato che voglio adibire solo 1 o 2 stanze x l'attivita(io abiterei sempre li"
credo crei + confusione se affittassi il mio appartamento per camera a studenti che di sera poi fanno festini.

sono confusa, voi cosa ne pensate, dovrei parlare con un avvocato spec in dir. civile?
grazie
giorgia

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Antonio45 il Mar Set 13, 2011 8:40 pm

per me non hai nessun problema. Del resto è quello che, scritto o non scritto, si chiede in tutti i condomini. Il mio consiglio è quello che ti basterà ricordare (magari scrivendolo) agli ospiti queste regole condominiali tipiche del vivere "civile". In bocca al lupo
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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  giorgia il Mar Set 20, 2011 10:30 am

altri pareri? Very Happy

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PROBLEMI CON LE SCALE

Messaggio  kky il Gio Mar 08, 2012 6:54 pm

DA 6 ANNI ABITO IN UNA PALAZZINA CON 5 APPARTAMENTI.2 AL PIANO TERRA CON L'ENTRATA,2 AL PRIMO PIANI E 1 IN MANSARDA.DA QUANDO SIAMO ARRIVATI 3 FAMIGLIE CONTEMPORANEAMENTE, LE ALTRE 2 FAMIGLIE DEL PIAN TERRENO CHE GIA C'ERANO,CI HANNO DETTO DI FARE A TURNI MENSILI.X FARE L'INGRESSO E LE PARTI COMUNI.OGGI LA SIG,RA DELLA MANSARDA CHIEDE CORTESEMENTE DI POTER FARE OGNUNO IL PROPRIO PIANEROTTOLO ,E LE PARTI COMUNI DELLE SCALE,CHE PORTANO IN CANTINA ,IL VIALETTO ,IL CORTILE, E A QUELLE DEL PIANTERRENO ,DI GESTIRSI LORO LA PULIZIA DELL'ENTRATA CHE E' ANCHE IL LORO PIANEROTTOLO,ANCHE PERCHè A LORO PRATICAMENTE SI PULISCONO DAVANTI ALLE PORTE OGNI MESE!!!!!!..NON VI SEMBRA SBAGLIATO CHE I PIANI AUPERIORI RIMANGANO SPORCHI QUNDO PILISCONO LORO PERCHè NON SALGONO????..MA NON BASTA AVERE LA MAGGIORANZA PER DECIDERE? ADESSO DOBBIAMO ASPETTARE CHE TORNI L'ALTRA FAM E ASPETTARE COSA DECIDE ???? NON BASTA CHE 3 FAM SIANO D'ACCORDO???

kky
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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Gio Mar 08, 2012 9:27 pm

Questo è un problema condominiale che ha poco a che vedere con il B&B.
Comunque, quelli del piano terra sono tenuti a contribuire, anche se in piccola parte, anche alla pulizia dei piani superiori.

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casa vacanze e condominio

Messaggio  beddyrm il Sab Apr 28, 2012 7:53 pm

ciao a tutti!
sto per acquistare un piccolo appartamento a Roma che vorrei adibire a casa vacanza. l'amministratore del condominio però mi ha detto che non posso farlo in quanto il regolamento di condominio prevede che gli appartamenti siano adibiti solo ad uso abitazione scratch ma io mi sono andata a leggere un po' di normativa study e ho trovato che:
a) l'uso a casa vacanza è sempre e comunque considerato un uno di tipo abitativo, quindi no problem Cool ;
b) Con la sentenza 369 depositata il 14 novembre 2008 la Consulta avocat ha sottolineato (in merito ad una sentenza avversa ad una signora milanese) che “la disposizione censurata disciplina la materia condominiale in modo più severo di quanto disposto dal codice civile”. E a questo proposito i giudici costituzionali ricordano che “i rapporti condominiali tra privati costituiscono materia riservata alla legislazione statale”. In pratica la Regione non può prevedere adempimenti diversi e più “restrittivi” rispetto a quelli stabiliti dal codice. “l’assemblea dei condomini non può essere dotata di poteri superiori a quelli fissati dal codice civile”. Very Happy
In particolare il codice civile, continua la Corte, stabilisce che “il condominio non può limitare la sfera della proprietà dei singoli condomini a meno che non si tratti di limitazioni già previste nei regolamenti dello stesso condominio” e accettate al momento dell’acquisto della casa.

Da tutto ciò io ne deduco che posso fare la mia casa vacanza a patto che ciò non sia esplicitamente vietato dal regolamento di condominio presistente al momento del mio acquisto.
E' corretto? Chi ha avuto esperienze simili? Mi date un consiglio?

Grazie mille! cou

beddyrm
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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Apr 28, 2012 8:31 pm

a me risulta che sia assolutamente così!
Presumo che tu ti sia letto bene il regolamento di condominio e che l'amministratore lo conosca ben poco.
Twisted Evil

La legge è dalla tua parte...non ti fermareeeee! cheers
(in bocca al lupo)

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Anita il Sab Apr 28, 2012 11:02 pm

è esattamente come dici. Se il costruttore al momento di scrivere il regolamento ha stabilito delle regole sulle proprietà private(ad es che nessun appartamento può essere adibilto ad altro uso che non abitazione o anche che non si possono tenere animali) queste non sono modificabili se non da una deicsione presa ALL'UNANIMITA'.
ciò che regola invece gli spazi comuni viene definito dalle assemblee condominiali e basta una maggioranza per modificare le decisioni.
Quindi chiedi di vedere il regolamento che devi avere insieme all'atto di proprietà; quello che c'è scritto là definisce la situazione.
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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  Ospite il Sab Apr 28, 2012 11:21 pm

concordo pienamente con le risposte di Anya ed Anita. Un pò di tempo fa avevo appunto letto che la corte di cassazione aveva imposto alla regione Lombardia di togliere, dalla legge regionale per i b&b, la richiesta di un documento con il parere favorevole del condominio.

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Re: Problemi con il condominio

Messaggio  BEDDYRM il Dom Apr 29, 2012 1:26 am

Grazie e tutti! bisou

Sì, ciò a cui si riferisce Candeloro, il problema della legge regionale della Lombardia, è proprio la sentenza che ho riportato io della Corte Costituzionale!

Invece un chiarimento ancora rispetto alla risposta di Anita sulla questione dell'uso abitazione: in effetti nel regolamento di condominio c'è questo vincolo: uso abitazione residenziale.
ma io ho letto che l'uso per casa vacanza rientra come uso abitazione, anche perchè io lo farei da privato e non come attività imprenditoriale con la partita IVA (qui nel Lazio infatti si può fare se si hanno meno di tre case).
gli altri usi sono: uso ufficio o attività commerciale o laboratorio artigianale, non mi sembra che una casa vacanza si possa configurare come alcuno di essi..... scratch

Anita per favore mi chiarisresti meglio questo secondo punto, che è cruciale: l'uso a casa vacanza è ancora uso abitazione? sì o no?

Grazie ancora a chi vorrà rispondere, cou30

BEDDYRM
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Re: Problemi con il condominio

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