Struttura ricettiva a Napoli

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Struttura ricettiva a Napoli

Messaggio  Giuseppe1972 il Mer Gen 24, 2018 11:41 am

Salve a tutti,
sono Giuseppe, ho 45 anni e dopo anni di lavoro dipendente sono rimasto senza lavoro. Non riesco a trovare niente se non lavori saltuari e poco remunerativi, quindi da tempo sto valutando l'ipotesi di gestire una struttura ricettiva.
Da sempre ho avuto l'idea di aprire un bed and breakfast ma per varie ragioni non l'ho mai messa in concreto.
Ho disponibilità di tempo e quanto basta per garantire una fidejussione ed evitare le caparre sull'affitto.
Finalmente, dopo vari tentennamenti, sono in trattativa per prendere in affitto un appartamento in Via dei Tribunali, a Napoli, per adibirlo a piccola struttura ricettiva. Il costo dell'affitto è 2500 € per il primo anno, 3000 € dal secondo.
Tutto l'appartamento è stato ristrutturato  di recente con materiali di pregio ed è già arredato finemente.
Mancano "solo" i climatizzatori (3) anche se c'è la predisposizione, i frigo in camera (3), le macchine per il caffè (3), le suppellettili per la cucina, le tende e qualche quadro.
L'appartamento è composto da una cucina e da 3 suite matrimoniali abbastanza grandi (di cui 2 comunicanti tra loro), ognuna con bagno interno.
La cucina può essere utilizzata da tutti gli ospiti oppure si può riservare all'utilizzo degli ospiti di una sola suite, comunicante direttamente con la cucina stessa.
Le camere sono arredate con mobili in stile classico in legno massello e letti in ottone, inoltre è disponibile una tv led da 32 pollici in ogni camera.
Ogni camera, inoltre, è dotata di balcone alla romana che affaccia in Via Duomo, con vista sul Duomo, che dista pochi passi dal palazzo.
L'appartamento si trova nel pieno centro storico di Napoli (tutelato dall'UNESCO), al terzo piano in un palazzo del 1500 in buone condizioni manutentive e dotato di ascensore ad uso esclusivo dei residenti.
Il palazzo, facilmente raggiungibile con i mezzi, si trova a circa 700 metri dalla stazione Cavour della metro 2, a circa 900 metri dalla fermata Dante della metro 1, a circa 1100 metri dalla fermata Università della metro 1, a circa 1300 dalla stazione centrale di Napoli e a circa 400 metri dalla nuova prossima fermata Duomo della metro 1, in Piazza Nicola Amore.
Via Duomo, perpendicolare di via dei Tribunali, è chiamata la Via dei musei per la presenza, oltre che del Duomo di Napoli, di ben 7 musei, compreso il Museo del Tesoro di San Gennaro adiacente al Duomo.
Tutti i luoghi di interesse artistico, storico, paesaggistico e culturale sono raggiungibili a piedi o con la metro.
Via Dei Tribunali ed il centro storico di Napoli sono ricchissimi di ristoranti, pizzerie, friggitorie e pasticcerie che offrono al turista tutte le prelibatezze per cui Napoli è famosa nel mondo. Per esempio, a 2 passi dal palazzo troviamo la famosissima Pizzeria dal Presidente mentre a soli 300 metri troviamo la pluripremiata pizzeria Sorbillo e a 600 metri dalla pasticceria Scaturchio, ma tante altre proposte gastronomiche si trovano ad ogni angolo.
A 150 metri dal palazzo troviamo Via San Gregorio Armeno, con le botteghe artigiane che creano ed espongono le statuine dei presepi ed inoltre il complesso museale di San Lorenzo Maggiore, con la Basilica ed il museo e la possibilità di visitare la Neapoli Sotterrata, i resti dell’antico Foro di Neapolis, il più rilevante sito archeologico presente nel centro storico di Napoli.
Per quanto riguarda la gestione degli annunci e delle prenotazioni vorrei affidarmi ad agenzie tipo CleanBnB e similari perché io non saprei fare altro che inserire gli annunci sulle varie piattaforme. Qualcuno di voi ha o ha avuto esperienze con queste agenzie? Le ritenete utili, se non indispensabili, per avere un'occupazione maggiore delle camere?
Per quanto riguarda la colazione, ho pensato di farla effettuare in convenzione con qualche bar o bistrot, che abbondano in zona, e che offrono prodotti tipici che io non potrei offrire, vista la legge sui confezionati. Lascerei però in casa i prodotti per fare la colazione in autogestione. Come trovate questa soluzione?
Mentre per la biancheria da letto e da bagno mi servirei della fornitura di una lavanderia specializzata.
Mi sono dilungato un po per descrivervi le potenzialità dell'appartamento e, di conseguenza, la fiducia che ripongo in questa attività.
Vi ho scritto in primo luogo perché vorrei, da voi che avete esperienza, una valutazione sulle potenzialità e la fattibilità dell'impresa (da esterni, non coinvolti dall'entusiasmo che mi ha preso), soprattutto tenendo conto dell'elevato costo dell'affitto.
In secondo luogo non so se orientare la gestione verso un b&b, una casa vacanze o un affittacamere. Vorrei un consiglio da voi anche tenendo presente le spese di gestione e quelle fiscali.
In attesa di un vostro riscontro vi ringrazio per l'attenzione e vi porgo i miei saluti.

Giuseppe Quinto

Giuseppe1972
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Re: Struttura ricettiva a Napoli

Messaggio  Roberta Lepschy il Mer Gen 24, 2018 1:13 pm

Nonostante la descrizione dettagliata non si capisce se l'appartamento è già adibito a b&b o necessita di tutta la procedura per ottenere i permessi. Le potenzialità sembrano esserci ma devi tenere conto che oltre il fitto ci sono una marea di altre spese di cui spesso non ci si rende conto. Inoltre queste spese cambiano a seconda che il b&b funzioni a livello familiare o con partita IVA.
Se il b&b è a gestione familiare forse le spese sono inferiori ma si è tenuti a una chiusura di circa 3 mesi l'anno che con un fitto da pagare con la struttura chiusa  pesano parecchio.
Prima di poter dare un parere bisognerebbe tenere conto anche di queste variabili.
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Struttura ricettiva a Napoli

Messaggio  Giuseppe1972 il Mer Gen 24, 2018 2:07 pm

Grazie.
No, l'appartamento non è adibito a struttura ricettiva, quindi necessita della procedura preliminare che immagino corrisponda alla SCIA. Non intendo aprire la partita iva, almeno all'inizio. In seguito sarà da valutare insieme ad un commercialista.
Le spese che metto in conto sono relative ad utenze, colazione, biancheria da bagno e da letto, oltre alle commissioni per le piattaforme di booking e per la gestione delle prenotazioni e del marketing che intendo affidare, almeno all'inizio, ad un'agenzia tipo CleanBnb o simili. La gestione di check in e check out e le pulizie saranno fatte in famiglia.

Giuseppe1972
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Re: Struttura ricettiva a Napoli

Messaggio  Roberta Lepschy il Mer Gen 24, 2018 2:49 pm

Sicuramente devi farti un conto delle spese mensili , stimare le utenze e tutte le possibili spese ( tassa sui rifiuti super canone RAI eccetera eccetera) che correranno anche durante i periodi di chiusura. Devi poi tener conto che un'occupazione del 70 % è già un ottimo risultato soprattutto all'inizio. Messo tutto nel calderone devi ricavare il costo a stanza e cercare di capire se ti trovi con i prezzi di mercato. Prova a tenere d'occhio la concorrenza e cercare di capire quanto lavorano.
Ricordati una cosa fondamentale prima di stipulare qualsiasi tipo di contratto. Il proprietario deve essere d'accordo sul tipo di attività da svolgere e deve farne menzione specifica nel contratto d'affitto, che farà parte della documentazione per ottenere la scia inoltre verifica che il regolamento di condominio non vieti espressamente l'esercizio di attività ricettive.
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Messaggio  Giuseppe1972 il Mer Gen 24, 2018 4:27 pm

Grazie per i tuoi preziosi consigli.

Giuseppe1972
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Re: Struttura ricettiva a Napoli

Messaggio  Costantino il Mer Gen 24, 2018 6:12 pm

Giuseppe1972 ha scritto:Salve a tutti,
sono Giuseppe, ho 45 anni e dopo anni di lavoro dipendente sono rimasto senza lavoro. Non riesco a trovare niente se non lavori saltuari e poco remunerativi, quindi da tempo sto valutando l'ipotesi di gestire una struttura ricettiva.
Da sempre ho avuto l'idea di aprire un bed and breakfast ma per varie ragioni non l'ho mai messa in concreto.
Ho disponibilità di tempo e quanto basta per garantire una fidejussione ed evitare le caparre sull'affitto.
Finalmente, dopo vari tentennamenti, sono in trattativa per prendere in affitto un appartamento in Via dei Tribunali, a Napoli, per adibirlo a piccola struttura ricettiva. Il costo dell'affitto è 2500 € per il primo anno, 3000 € dal secondo.
Tutto l'appartamento è stato ristrutturato  di recente con materiali di pregio ed è già arredato finemente.
Mancano "solo" i climatizzatori (3) anche se c'è la predisposizione, i frigo in camera (3), le macchine per il caffè (3), le suppellettili per la cucina, le tende e qualche quadro.
L'appartamento è composto da una cucina e da 3 suite matrimoniali abbastanza grandi (di cui 2 comunicanti tra loro), ognuna con bagno interno.
La cucina può essere utilizzata da tutti gli ospiti oppure si può riservare all'utilizzo degli ospiti di una sola suite, comunicante direttamente con la cucina stessa.
Le camere sono arredate con mobili in stile classico in legno massello e letti in ottone, inoltre è disponibile una tv led da 32 pollici in ogni camera.
Ogni camera, inoltre, è dotata di balcone alla romana che affaccia in Via Duomo, con vista sul Duomo, che dista pochi passi dal palazzo.
L'appartamento si trova nel pieno centro storico di Napoli (tutelato dall'UNESCO), al terzo piano in un palazzo del 1500 in buone condizioni manutentive e dotato di ascensore ad uso esclusivo dei residenti.
Il palazzo, facilmente raggiungibile con i mezzi, si trova a circa 700 metri dalla stazione Cavour della metro 2, a circa 900 metri dalla fermata Dante della metro 1, a circa 1100 metri dalla fermata Università della metro 1, a circa 1300 dalla stazione centrale di Napoli e a circa 400 metri dalla nuova prossima fermata Duomo della metro 1, in Piazza Nicola Amore.
Via Duomo, perpendicolare di via dei Tribunali, è chiamata la Via dei musei per la presenza, oltre che del Duomo di Napoli, di ben 7 musei, compreso il Museo del Tesoro di San Gennaro adiacente al Duomo.
Tutti i luoghi di interesse artistico, storico, paesaggistico e culturale sono raggiungibili a piedi o con la metro.
Via Dei Tribunali ed il centro storico di Napoli sono ricchissimi di ristoranti, pizzerie, friggitorie e pasticcerie che offrono al turista tutte le prelibatezze per cui Napoli è famosa nel mondo. Per esempio, a 2 passi dal palazzo troviamo la famosissima Pizzeria dal Presidente mentre a soli 300 metri troviamo la pluripremiata pizzeria Sorbillo e a 600 metri dalla pasticceria Scaturchio, ma tante altre proposte gastronomiche si trovano ad ogni angolo.
A 150 metri dal palazzo troviamo Via San Gregorio Armeno, con le botteghe artigiane che creano ed espongono le statuine dei presepi ed inoltre il complesso museale di San Lorenzo Maggiore, con la Basilica ed il museo e la possibilità di visitare la Neapoli Sotterrata, i resti dell’antico Foro di Neapolis, il più rilevante sito archeologico presente nel centro storico di Napoli.
Per quanto riguarda la gestione degli annunci e delle prenotazioni vorrei affidarmi ad agenzie tipo CleanBnB e similari perché io non saprei fare altro che inserire gli annunci sulle varie piattaforme. Qualcuno di voi ha o ha avuto esperienze con queste agenzie? Le ritenete utili, se non indispensabili, per avere un'occupazione maggiore delle camere?
Per quanto riguarda la colazione, ho pensato di farla effettuare in convenzione con qualche bar o bistrot, che abbondano in zona, e che offrono prodotti tipici che io non potrei offrire, vista la legge sui confezionati. Lascerei però in casa i prodotti per fare la colazione in autogestione. Come trovate questa soluzione?
Mentre per la biancheria da letto e da bagno mi servirei della fornitura di una lavanderia specializzata.
Mi sono dilungato un po per descrivervi le potenzialità dell'appartamento e, di conseguenza, la fiducia che ripongo in questa attività.
Vi ho scritto in primo luogo perché vorrei, da voi che avete esperienza, una valutazione sulle potenzialità e la fattibilità dell'impresa (da esterni, non coinvolti dall'entusiasmo che mi ha preso), soprattutto tenendo conto dell'elevato costo dell'affitto.
In secondo luogo non so se orientare la gestione verso un b&b, una casa vacanze o un affittacamere. Vorrei un consiglio da voi anche tenendo presente le spese di gestione e quelle fiscali.
In attesa di un vostro riscontro vi ringrazio per l'attenzione e vi porgo i miei saluti.

Giuseppe Quinto

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Re: Struttura ricettiva a Napoli

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